起底“大鳄”链家

24个城市，7000亿交易额

有媒体给链家总结出“四宗罪”：一是高利贷，链家提供的资金成本同为月息1.6%，也就是年化19.2%，远超4倍银行贷款利率，也高于此前规定的18%的贷款利率上限；二是自己为自己担保，根据国家工商局提供的资料显示，中融信担保的唯一股东就是北京链家房地产经纪有限公司；三是超额担保，依据链家自家提供的理财2015年报显示，平台2015年累计成交138亿，月平均交易额超过10亿，单日融资过亿，以链家理财两个月至一年的标计算，存量起码在20亿以上；四是自己对自己资金监管，依据依然来自国家工商局，其登记资料显示，理房通注册于2013年8月，股东为前面提到过的中融信担保和北京中和泰投资咨询有限公司两家，法人为单一刚。单一刚的身份是链家地产的执行董事，北京中和泰投资咨询有限公司是一个完全由链家控制的第三方支付公司。

在中国经济新闻联播看来，此番媒体深扒链家，并不意味着媒体欲将其淹没在人民群众市场的口水中，扼杀在资本市场的泥沙中，反倒是一种善意提醒：链家，作为中国二手房市场的大鳄，在“房地产经纪领域”这条路上，你没有对手，除了你自己。

链家这家北京地产中介，仅用一年时间，就闪电般闯进了全国24个城市。但在上海发生的一个小事故，却使这头“大鳄”陷入了舆论风暴。链家的急速扩张模式、对一二线城市的房源垄断地位，以及其背后的金融服务，与飙升的楼价究竟有没有关联？

事件回顾：

2016年2月23日，上海市消保委在中介行业的沟通会上，爆出两起针对链家的客诉事件，购房者在不知情的情况下购买了被抵押房产。而在这两起事件中，都涉及了链家金融业务，或为卖房者在链家有抵押贷款，或为链家劝说买家从链家借钱帮卖家还清抵押款。

次日，上海链家门店的房源信息被撤下，代之以小区整体介绍，该公司在上海的金融业务也被叫停。此时，正值上海楼价节节攀升之时——二手房均价已涨到每平方米3.6万元，比一年前增长了7000元。

因为两件看似细碎的小事，让房地产经济领域的“大鳄”链家地产，在短短一夜间，陷入了舆论的风暴眼。

媒体迅速作出反应，掀起针对链家及其经营模式的各类讨伐。其焦点在于，链家急速扩张垄断房源及其背后提供的金融服务是不是楼价高涨的幕后推手之一？

链家的发展速度的确令人咋舌，来看一组数字：

自2015年起，上海、深圳、成都、杭州、重庆这些大都市的街面上，出现了绿色的“链家”招牌。短短一年多时间，这家占据北京二手房市场50%交易额的房地产中介公司，俨然扩张成了全国性的巨无霸。

据2015链家理财运营年报显示，截止到2015年底，链家集团进入了全国24个城市，实现了7090亿房产交易额。同一时段，地产大佬万科的销售额仅相当于这一数字的三成；

2月1日，SOHO中国与链家签署战略合作协议，链家将为SOHO中国旗下物业的业主提供房屋出售及出租等深化服务，先是SOHO中国与其旗下物业的业主签约，业主将房源授权委托给SOHO中国；然后是SOHO中国与链家签约，链家的专业团队将帮助SOHO中国业主出租或出售房产，并在租前、租中和租后全程看管和打理房屋。此即为链家的第三项主营业务，资产管理服务。其他两项主营业务，其中之一是大家熟知的房产交易服务，另一项是不太为人熟知的房产金融服务。这是链家在自己的棋盘里悄然布下了第三子；

房产交易方面，链家2015年的指标是交易额翻番达到4000亿元，2017年要到1万亿元，同时门店将由从2014年的1800家增加到1万家，经纪人数量从3万人增加到10万人。目前，链家线下有6000多家门店，10万多名经纪人。其中北京有1300多家门店，23000经纪人。经纪人数量已提前两年实现目标。毫无疑问，按照2015年的增长速度，链家的交易额和门店数量可望于2016年底提前实现目标；

早在5年多以前，链家就已开始做金融产品。据业内人士分析，链家金融业务去年约占到其整体收入的10%，但到2017年利润占比估计可达20%。而根据链家集团副总裁、链家金融总经理魏勇的说法，5年后链家50%的净利润将来自金融业务；

……

从北京走向全国

2001年9月，链家从北京起步。法定代表人左晖，注册资本约1600万元。作为一家房地产中介机构，在成立后的十余年中，一直专注于北京的市场。根据链家官网，2006年9月，其店面数量突破300家。2009年3月，北京链家交易额首次单月过亿。

2015年，是链家走出北京的标志性年份。当年，链家大举揽下一二线城市的中介市场。先后与伊诚地产、上海德佑地产、中联地产、杭州盛世管家、重庆大业兴、广州满堂红等公司宣布合并，迅速占领了上述公司所在地——成都、上海、深圳、杭州、重庆、广州等地中介市场的大片江山。

在一次接受媒体采访时，链家地产董事长左晖说，链家在北京的市场份额在55%—60%，在天津、青岛、成都、南京，链家的市占率也居第一或第二。而后的这些收购合并，链家内部称之为“合并同类项”。其用意有二：一是拿下“最肥的城市”；二是要联合有共同愿景和市场地位的“同类项”。

几番收购下来，链家在上海、深圳、成都等地的市场份额也迅速提高。“在成都，伊诚的市占率是30%以上，链家是10%以上，合并之后约为50%。在上海，德祐的市占率在10%，合并之后约为20%。”

左晖曾对媒体透露，自己的战略就是进入到3亿城市人口的地方去，希望进入到这些城市里面，占到55%、60%的市场率。

大举合并后，业内外纷纷揣测，链家是花了重金买下了这些公司。但一位熟悉链家的业内资深人士赵晓对中国经济新闻联播记者说，“在这件事情上，链家花得钱并不多”。它并不是收购，而是合并，比如深圳公司的老板，直接变成了链家集团的小股东，其实是换股，直接给的现金最多也就是补偿一下公司原来的小股东而已。

以上海德祐为例，中国经济新闻联播记者查询其工商资料可以看到，投资人在2015年3月变为北京链家房地产经纪有限公司，法定代表人不变，董事成员由一位变为三位，包括一位链家的自然人股东。

赵晓说，2015年链家的14周年庆，曾把这些合并公司的老板请上台发言，因为很多人都疑惑这些人为什么选择合并。其实这些老板还是看好链家的竞争力，把自己的公司放进去，日子能过得更好。第二，我如果成为链家的小股东，自主权当然少了，但从未来的估计收入可能比原来要好。赵晓认为，还有一点，近年来竞争激烈，本土中介公司增长不足，进入瓶颈，此时改弦更张也是一种策略。

至于为什么链家选择在2015年大举从北京走向全国，她认为，这里面很重要的一点应该是“链家网”这一互联网平台准备好了。

链家网很多年前就开始做了，一直到2014年正式宣布不再跟搜房合作，通过自己的身份取得网站渠道去发布房源。通过一年的试探，可能链家觉得这是一个非常好的平台。从行业面来讲，2014年市场比较差，当时在深圳像Q房网这样的“搅局者”出现了，通过它的试探，人们发现整个行业是呼唤改革的，在市场转暖之后，链家的再出发也就顺理成章。

无处不在的店面

无论是在北京，抑或上海，人们都会发现，自己所在小区在过去的一年中，挨着其他中介，迅速出现了好几家链家，一个小区有三家链家一点都不奇怪。

迅速拓展线下门店，是链家扩张的招牌性动作。

互联网分析者毛琳给出了一组数据：2014年底链家门店1500间，经纪人3万名。到了2015年底，链家门店突破5000家，经纪人8万名，翻了3倍。

以上海为例，链家在2015年2月底并购德祐地产后，门店从20家增长至250家。当时预期2015年在上海门店数达到500家，但是到了8月，链家门店已达到946家，到了12月，链家门店已超过1200家——这意味着每天就有3家链家门店诞生于上海。

南京楼市微信平台主编李子墨对中国经济新闻联播记者说，春节前，链家在南京已经发展到三千多人，大概有一百多家门店。2016年要发展到一万人。全市各个区域都在扩张。

在深圳，自从2015年3月18日链家与中联合并以后，当时大概是150家门店，目前已经增加到400多家，营业人员在合并的时候是2000多人，现在是6000多人。

上海房地产经济协会理事会轮值会长刘天旸在接受中国经济新闻联播记者采访时说，其实链家进上海有6年的时间，但开了关、关了开，规模一直上不去。直到2015年买了德祐以后，加工资、开门店，人都来我这里，业绩带来我这里。它希望重建一个秩序，这种秩序就是垄断房源。

链家铺天盖地的广告，是其他中介做不出的。在上海，它冠名《芈月传》《欢乐喜剧人》，广播电台有它，地铁也有它，一辆车一辆车去包。这些钱，从资本市场募集了一部分，做金融业沉淀了一部分收益。对消费者最具吸引力的当然还是它的门店，遍地开花，去它家确实比去别处方便。

中介行业的利润率很低，3%—5%，好的年度到8%就不错了。真的没钱拿一两个亿去做推广。2015年“爱屋吉屋”宣传多广，因为它融到大笔资金，现在没有了，广告很少见了，公司业绩也掉下去了。去年6月份爱屋吉屋业绩全市排第三，现在排第十。

高收入成招聘亮点

赵晓在房地产行业研究多年，她说，“开铺是容易的，招人是巨难的。”比如一下子拿100个铺子是容易的，砸钱就可以了。但是门店开了以后，你会发现很多都是冷冷清清。但链家是有人才开铺，人员增长的速度不输于铺位的增长。

链家招人，舍得投成本，标准也相对更高。要么是有行业经验的人，要么就是大学生，至少是大专毕业生。在招聘流程上，会经过门店经理、总监、大区总监、总部人力部门的层层面试。而总部对淘汰率有要求，基本上要保持在50%左右。

招人，最大的诱惑就是工资。赵晓说，在深圳链家，新员工底薪5000元，已经相当高了，同行如果有底薪的话，都是按照深圳的最低保障金给的。有个别企业也会给一些业绩比较好、比较资深的人高一点的底薪，但最多可能也就4000。

链家入职后的培训也相对严格。有四天三夜的全封闭式培训，甚至在重要城市的郊区都包了培训基地。培训时，零食和烟是被禁止的。曾有一位经理烟瘾很大，把烟放在药盒里带了进去，被教官发现后，直接被解雇了。培训结束后，是师傅带徒弟的模式，新人不得独自作业。

在知乎上，有一位链家员工分享了刚入职时的体验：到培训基地后开始分班，然后领军训服、床单被套，开始四天半培训。培训期间不可以玩手机，手机震动或者出声被抓到就淘汰。见到教官说“教官好”、见到老师说“老师好”、见到同学陌生人说“你好”，不说好就算违纪扣一颗心，每人生命值三颗心，扣完淘汰。吃饭八人一桌，吃饭时不许说话，除了去打饭的人，碰到谁都要问好，其他话也不许说，吃完然后就是去教室上课。其间除了问好不能说话，听课有坐姿，坐椅子坐三分之一，不可以靠，不可以跷二郎腿，不可以手撑头……否则就算违纪扣一颗心。

他说：在北京链家，“年薪百万的人很多，光缴税百万的人也有”。他们同样是经纪人，多劳多得拿提成。工资按业绩给，也按分工提成，有些人几年都不开单，照样年薪百万。

在一次接受媒体采访时，左晖对于招人的心得就是“高收入”，让经纪人分享利润的最大部分。从2015年1月开始，链家提出给经纪人的底薪为2500—6000元，提佣从30%—75%。左晖希望在2017年链家做到万亿平台时，员工总数能达到10万。

高价位的标准化服务

在业内，链家的中介费率也是行业最高的，在北京达到2.7%。也就是说，如果你买一套200万的房子，给链家的手续费就要5.4万元。

即使在北京市发改委出台《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》后，链家的佣金仍没有变化。该通知明确规定，中介费收费不得超过2%，“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务”，上浮幅度最高不得超过10%，也就是中介公司可以收到房款总额的2.2%。链家在实际操作过程中，把所有交易都算作“少数特别复杂的服务”，把中介费提高到2.2%。而另外的0.5%，则算作“交易服务担保费”。

目前中介的平均收费在1.5%—2%之间。“长久的市场验证下来，2%是一个能够让中介行业活下去的比例。之前爱屋吉屋说佣金只收一个点，现在2.5%了，搜房之前说佣金只收0.5%，现在收1.5%—2%。”

在习惯打价格战的中介市场当中，为什么链家以高于行业平均水平的收费，仍能称霸市场？

“真房源”和标准化服务，是重要的筹码。早在2006年，左晖就提出要建立二手房的楼盘字典。最初他只提了一个要求：“给每一套二手房配一张户型图”。如今，户型图已经从最早经纪人手绘的1.0版本迭代到如今链家网上呈现的3.0版本。

南京楼市微信平台主编李子墨说，在当地找房源，链家比较本事大。它有自己的摄影师，会去家里拍照片、确认，必须保证是真房子。链家网已经成为南京很多人搜索房源、了解市场价格和租金的一个重要渠道。房主的价格每次都有记录，比如这套房子，有多少人看过，这一个月房主价格调了几次，都有记录，对买房人有直接参考意义。

据毛琳说，到目前为止，链家所有的门店和经纪人都是直营，在员工的整体培训和行为的规范上比传统门店做得更好，内部也有所谓的红线黄线机制，红线辞退，黄线发现两次后辞退，接私单便属于红线之一。链家大概有9条红线，十几条黄线，这些标准对经纪人的限制极多，部分经纪人表示，链家的规矩是房产中介中最多的。

同时，链家的房产销售合同可能是中介中字数最多、规范最全的，详细罗列了如何保障三方利益等。链家的房产交割和贷款流程介绍得也非常详细。

费率上，无论是过桥贷款还是中介佣金，都是明码标价，而且不存在可商量的余地，对每位客户都一样。

知乎的一位网友说：虽然链家的经纪人团队依然大量存在违规行为，但相比绝大部分竞争对手而言，还算较小比例。链家的营收，已经证明了市场对解决方案的认可——说白了，市场在说一句话：“我愿用高额的佣金，来换取相对省心很多的房产买卖服务——虽高佣让我较痛心，但我没有选择。”消费者想说的就是“我愿意被你明坑，也不愿被你暗算”。

一位刚通过链家在北京买到房子的女生对中国经济新闻联播记者说，因链家瞒报了卖家未交遗产税的原因放弃了交易，她一开始高价仍选链家的原因是：感觉比较正规，外面贴的广告纸还有员工的着装、标语各种方面都很统一。

客户眼中的“速销房”

除了标准化服务外，其实让消费者不得不用链家服务的最重要原因是房源。在中介市场，“得房源者得天下”。谁控制了房源，谁就控制了佣金的定价权。

赵向荣是一位85后女生，她刚刚在北京买了房子，询价半个月，她对中国经济新闻联播记者说“明显觉得链家这样的中介就是推高了房价”。她在买房过程中，会遇到不少链家的“独家房源”，这些房子只通过链家的中介出售，不仅中介费高，甚至卖房价格也更高，因为这本身就是卖家与中介达成的协议之一。

在业内，链家的“独家房源”，也称为“速销房”，并不是秘密：例如卖家原本卖500万的房子，链家中介会找上门来，说我保证550万给你卖出去，但你不能再把房源给别家中介。然后二者会签协议，在一定时间内，卖不出去，链家中介会给卖家损失金，若卖家给了别人，也要付违约费。甚至多卖出去的50万，也有中介和卖家五五分成的约定。

赵向荣说，当时挑房子时，链家中介费2.7%，隔壁“我爱我家”的中介费1.6%，但她不得不选链家，“那套房子就硬生生是链家的独家房源，只能选它”。

类似独家房源的现象不止出现在北京。在上海，之前那位买房子的女孩对中国经济新闻联播记者说，男友的同事要卖房子，好像是600万，先挂在另外一个中介，过了几天链家的中介就来找他，说：“你这个房子只挂了600万太可惜了，挂750万吧，我们肯定帮你卖掉”。

之前，《第一财经周刊》曾报道，在庞大规模的压力下，为了完成KPI考核，链家给经纪人定下了每月两套速销房的业绩考核，如果完不成任务，5000的底薪就会降至2000。

上海中原地产董事副总经理刘天旸认为，速销房就是链家盈利能迅速增长的核心，也是链家在保有8万名经纪人、单店月利润必须高于20万才能盈利的前提下，还能迅速扩张的主要原因。

著名评论人毛琳说，在房产市场，卖家是绝对的主导者，只要垄断了卖家就能攫取最大的利润，而垄断卖家最有效的方法就是独家代理。对于卖家而言，出售房源的价格预期怎么来？当然是中介的挂牌价，链家标高的房价带动周边房源所有者报价的增长。

2月，对于链家拉高房价的质疑，左晖给出过自己的解释：“独家房源”的含义是有一波着急用钱的业主，将房子独家委托给中介，中介要向其倾斜销售资源。如果委托合同约定的时间内销售不出去，中介将会赔付客户。在这种情况下，对于中介来说，应该是成交价格越低、成交速度越快越好，因此不存在抬高房价的问题。

在房地产资深记者李子墨看来，说链家拉高了房价也是误解。很多中介都会在房价的上升通道内做类似的事情，“你情我愿”，接不接受是买家的事，根本是“供不应求”的市场形势推动房价上涨。

悄然成形的金融帝国

在此次上海消保委责成处理的纠纷中，有行业的普遍问题，也有链家金融造成的盲点。后者也是目前舆论对链家争议最大的地方。

实际上，早在2005年，链家就成立了专业金融服务中心，2006年开始打造权证及贷款服务专业团队。2006年就成立了北京中融信担保有限公司，提供包括资金托管、短期垫资的服务。

然而链家大举铺开金融业务与走向全国同步，均是在2014—2015年。盘点链家的金融业务，主要分为两条线——负责资金托管的第三方支付业务，叫“理房通”；类似于房地产行业的借贷理财项目，叫“链家理财”。

“理房通”推出于2014年12月，致力于解决房屋交易过程中定金、房款、物业交割保证金、服务费等所有资金安全。2015年7月15日，央行官网挂出了第五批第三方支付牌照名单，其中包括链家旗下的“理房通支付科技有限公司”，成为链家主动进军第三方支付行业的标志。

理房通本身并不作为资金托管公司，而仅作为支付平台，其背后的资金托管公司，是链家理财平台债权的担保方中融信。

对于理房通的质疑主要集中在，它让房款脱离监管，代替银行，管理资金池，有挪用资金的嫌疑，且侵占客户的利息。“托管资金在托管过程内不计息”条款比银行更霸道，因为在四方监管过程中，银行是以活期利息计息并且最终返给用户的。因为理房通的存在，让链家有了大量的沉淀资金。

“链家理财”上线于2014年11月，针对线上有投资理财需求的投资人，线下对接在链家办理购房业务的业主，用户的账户资金在易支付进行托管，是一款P2P理财产品。

贷款方从链家理财借走的资金用途分为三种：一是赎楼，业主卖房遇到银行按揭贷款未还清情况，链家地产出资将银行贷款还清赎楼；二是尾款垫资，买房客户已经向银行申请贷款，但因审批流程等问题不能及时拿到贷款，而与业主签约到期需付款，链家地产向其垫资；三是过桥贷款，业主买房同时需卖房集资，但买卖时间可能并不合拍，业主把房子抵押获得借款。

借款期间，链家方面的每月利息高达1.6%左右，也就是年化接近20%。对于投资人来说，链家理财提供的项目比如“家多宝”短期理财产品，投资期限5—365天，年化收益率普遍在6.48%。一借一贷，链家在理财项目上的盈利可达到年化13%。

即便是在这种情况下，链家理财的投资项目仍然很抢手，每天早上九点半发出的项目，到了下午大半被抢光。这背后反映的是普通投资人对安全、偏高收益理财方式的渴求。

根据链家理财的2015运营报告，去年其累计成交达到138亿，单日融资过亿已是常态。借款人中，在链家购房的用户超过82%。截至目前，链家理财的投资人近32万，人均投资约16万元。

链家副总裁、CFO魏勇在2015年接受媒体采访时表示：“目前（链家）金融业务已占整体盈利的近10%，在未来5年里做到50%也是有可能的。”

对于链家理财的质疑主要集中在两点：体量如此之大的类P2P业务，监管薄弱、信息披露不全，使得链家使用这笔巨额资金的自由度增加，对于投资人来说风险随之增大；链家理财的担保方是中融信，它本身是链家的关联公司，并且可查到“北京中融信担保有限公司”只能涉足“经济合同担保（不含融资性担保）”，这样一家公司是否有为链家理财担保的资质值得怀疑。

中国经济新闻联播·擦亮眼，才能恋家

中国火热的楼市上，二手房交易占据着越来越重要的份额。而这恰恰是楼市最为乱象丛生的一块，由此引起的纠纷不计其数。

在二手房交易中，许多购房者往往只顾房屋价值的高低，忽略了交易中可能出现的一些其他问题。事实上，在二手房买卖过程中，除了买卖双方的议价过程外，一些细节问题也是值得买家充分关注的。如有不慎，小细节便可能引发大问题。

选对经纪机构很重要

很多市民在购买二手房时，都是通过房地产经纪机构来提供专业服务，最后撮合成交。

而在中国经济新闻联播看来，这往往是市民购买二手房的第一步，也是整个交易过程的“基础”，所以，在房地产经纪机构以及经纪人员的选择上要谨慎。

“一般的二手房交易，主要分为委托、看房、议价、签约、登记、交房六个环节，几乎每一个环节都与经纪机构密切相关。”中国经济新闻联播认为，在选择经纪机构时，那些规范、专业的房地产经纪机构及经纪人员，能够拓宽交易渠道、提高交易效率，规避很多交易风险。

但市场上也有一些经纪机构是不规范的，甚至不具备完善的工商营业执照、资质证书。同时，有些经纪机构虽然在服务价格上比较低，但从业人员素质低，不重视企业品牌形象，容易出现“吃差价”等情况。如果在交易过程中出现了交易纠纷，消费者的权益往往难以得到保障。

为此，中国经济新闻联播提醒，购买二手房，选对经纪机构非常重要。

四招防范风险

目前，二手房交易市场上主要存在“诚意金”陷阱、买错房、遭遇乱收费等风险。针对这些常见风险，中国经济新闻联播向市民建议，可以采用“一看”“二查”“三签约”“四不轻信”这四招。

“‘看’主要是针对经纪机构。市民在委托时，应该留意自己选择的经纪机构是否具备《工商营业执照》《房地产经纪机构资质证书》《房地产经纪机构备案证明》三个相关手续。”中国经济新闻联播表示，每家经纪机构的收费项目都需要公示，未公示的收费项目不得收费。

“查”则分五个方面，即查询所购房屋权属状态，确认该房屋是否存在抵押等情况；查询所购房屋是否与所看房屋一致，以免买错房；查询所购房屋面积是否与产权证一致，避免房屋“缩水”等；查询房屋市政配套是否齐全，水电气等能否畅通；查询房屋质量是否存在重大瑕疵等。

“签约”指在签订任何书面协议时，都需要让经纪机构和经纪人员盖章签字。同时，中国经济新闻联播提醒市民，“诚意金”属于随时可退的款项，与不可退的“定金”有明显区别，所以在签订《认购协议》时，应注意关于“诚意金”在何种约定条件下转为“定金”的描述。

“对买二手房的市民而言，‘不轻信’是避免交易风险的关键。”中国经济新闻联播认为，无论是对经纪机构和经纪人员的选择，还是在交易过程中可能出现的口头承诺、私下服务、委托公证等行为，市民都要坚持“不轻信”原则，这样才能最大程度规避可能的风险。

具体来讲，在房屋买卖合同签订前，买家需要注意以下事项：

1、核实产权证上所有权人的身份信息;

2、到房产交易中心查询待售房屋的情况，如房屋登记情况、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等。这里还需注意的是，如果登记的所有权人不止一人的，那还应注意其他产权人的售房意见，如委托他人操作的，应当要求对相应的委托手续进行公证;

3、待售房屋的房屋情况，是否存在采光、漏水等问题;

4、待售房屋的租赁情况，如果房屋已经出租，则需要售房者提供承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明;

5、是否有其他实际使用人;

6、是否有工商注册登记未涤除(商业房产);

7、是否有未交清的水电费、物业费等费用;

8、需要缴付的税费(税费政策复杂且多变);

9、是否符合当地的限购政策;

10、房屋内是否存在户口。

其次，在签订房屋买卖合同时，还要注意以下事项：

一、准备好所需的如下证明材料

1、身份证原件或护照原件及复印件;房产证原件;

2、未成年人的户口簿或出生证明;

3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。

二、看清楚合同中的约定内容

1、房款的金额是否写清楚?

2、付款方式如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?尽量等房屋过户登记并完成交付后再支付全款，以保障最终取得房屋产权。特别需要注意的是，在签订合同时，多数买卖双方会在合同中约定过户当日支付一笔购房款，对此笔购房款的支付时间(过户手续办理前，还是办理后)应当明确。

3、买卖双方何时过户及交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房屋一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单)。

4、违约责任是否约定明确、违约金的数额是否约定清楚，在此建议买家在合同中详细约定对方逾期过户或者交付的违约责任。

5、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。

在合同签订时尽量小心谨慎，做到如上事宜，才有可能规避不应有的交易风险，进而顺利完成交易。